社長の独り言

今回は5年に1回義務付けられる「不動産コンサルティング技能者」の資格更新レポートを掲載しました。
12月号のアーバンレポートでも一部内容が重複しておりますが、余りにも未曾有な被害とそれに伴う企業活動の停滞が、日本経済に燭光をもたらしつつあった状況をものの見事に粉砕してしまった点から、より詳細に取り上げてみました。
先が見えない「大変な時代」になってしまった訳です。「大変な時代」とは、「大きく変化する時代」だとも言えます。バブル以後失われた10年どころか20年にもなりそうな状況です。変化の芽はあちこちで出ています。
しかし、まだまだそれを契機に意識変化と改革行動が起きていません。
旧来の因習や成功体験にしがみついているからです。

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新会社を設立した。
名称は「株式会社　アーバン企画開発管理」になった。
様々な案がでた。私は「ユイマール」にこだわったが、結局この名称に決定した。
「ユイマール」は沖縄の方言で「ユイ」は結ぶ、「マール」は円という意味で両方合わせて「仲間、つながり」という意味になる。賃貸管理を専門とする会社にふさわしいと考えていたが、関東地区では「あまり浸透していない言葉だ」
「沖縄の方言を使う意味がない」「意味がよく分からない」との意見が多勢を占めた。
又当社で設置している 野立て管理看板 を全部書き換えるには、約500ヶ所、金額にして2500万円もかかる。ネーム自体が全く違う会社のイメージであり、折角浸透している当社の知名度を無にする事はない等々の理由で否決された。そこで費用をかけないで、当社の浸透度を減摩させないようなネーミングをつける事になった.（追記:都市再生機構の高齢者向け住宅は「ゆいまーる●●」と命名）
命名錯綜の結果、当社の名称に「管理」をつければ、あえて看板も書き換えることもないということになり、「アーバン企画開発管理」に落ち着いたわけである。

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6月から社内委員会を稼動した。
これは9つの委員会で構成される。ＩＳＰ導入委員会、ＩＴ委員会、法務委員会、業務改善委員会、販売促進委員会、社内評価委員会、25周年記念委員会、ＹＯＵＴＨ編集委員会、親睦委員会である。これらは社員全員がどこかに所属することになっており期限は1年と決め、改めてその後メンバーを募り再活動するものである。


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第24期上期方針発表大会が6月14日営業系、16日内勤系と分かれ夫々半日を費やして行った。最初が平成10年だから年2回の開催で通算26回目になる。人数も増えた。今年の発表対象者は41名で各自の持ち時間は15分とした。夫々のテーマを10〜13分で発表し残り時間を質疑に当てる配分だ。勿論表現力も重要なので基本的にパワーポイントで行っている。


ひとり15分の持ち時間なので、かなり発表事項を整理して臨む必要がある。
なぜなら、初対面での商談での関心度は最初の1分間で左右される。その時間内に相手に関心を持たせないと、その後いかに詳細なプレゼンをしても冗長に流れるだけで相手の関心曲線は下落し、早くプレゼンが終わらないかという心理になってしまい、殆ど聞いていないという結果になってしまう。

これでは成約どころではなく、商談もおぼつかないし、かえってご迷惑にもなる。相手が緊張して聞く時間も15分が限度だとされるからで、優秀なセールスパーソンは例え1時間以上も話していても、肝腎な商談は15分でまとめていると言われる。続きを読む

当社が賃貸物件を管理しているオーナーから、管理委託を断られた。

そのオーナーは、以前ある上場建設会社に建築を依頼し、竣工と同時に子会社である大手管理会社で管理をしていた。

当初単発的な空室募集やクレーム処理の依頼を受けていたが、徐々に信頼を勝ち取り当社に管理替えになったものだ。営業の最初の接触から見れば10年間のお付き合いがあったことになる。それも「一生パートナーとしてお付き合いします」との事で既存物件の管理や当社で企画したマンションを作ってもらった関係なのに、ある独立系大手管理会社に全棟管理替えするとの通知だけで、終わってしまった。勿論、責任者や私も「何とか翻意していただけないか」とお願いしたが、「はっきりした理由」も話していただけず、弁解する余地もないほどに見放されてしまった。考えうるに理由は簡単だった。
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今年度大学新卒者が1名入社した。昨年に続き2年連続の入社になった。
10年前に2名の大学新卒を採用してから2〜3年毎に1名を採用してきたが、結局現在まで在籍しているのはこの2名だけである。その為当社では正社員95％が中途入社で占めている。


新卒採用の内訳は4大卒の男性3名と女性3名、短大卒の女性2名の計8名であった。
内1年以内での退職者は男性2名、女性2名で夫々自己都合での退職であった。
男性の1名は出社拒否、無断欠勤、他の1名は「自分がしたいことと違う」、女性は2名とも「交友関係」「人間関係」での退職となった。残り2名は寿退社であった。
「７・５・３離職」という言葉がある。就職３年目までに中卒就職者の約７割、高卒就職者の約５割、大卒就職者の約３割が離職していることを言う。

早期離職は急に増えたわけではない。離職率が高いのは景気が好転した直後に就職した世代、すなわち不況の影響で求人が少ないころに就職活動し、１〜２年内に求人の拡大期に出会った世代であり、逆に好景気の終わりに就職した世代は離職率が低いとされる。その原因は社会学者が様々に分析しているが、金権主義と身分や階層に固定された労働観の否定に尽きる。続きを読む

3月11日午後2時46分日本国中に未曾有の激震が走った。東北太平洋沖地震である。

小田急新百合ヶ丘駅に停車した丁度其の時、突然電車が左右に揺れだした。何がなんだか分からなかったが、隣の老齢のご夫人が「地震じゃないの？線路脇の電線が大きく揺れている！」と叫んだが、別に気もせず「すぐに揺れがとまりますよ」と話した記憶がある。其の内、そこかしこのビルから人が飛び出して路上に集まりだし、不安そうにビルを見つめている。電車が運行停止になり仕方なく、近くの新百合ヶ丘店に戻りアポのキャンセルを電話した直後、又大きな余震があり急いで店を飛び出した。これは普通ではないと思ったが、次々と入る交通機関の運行中止の知らせに、事の大きさに当惑しだした。それでも数時間後には再開すると楽観していたが、帰りの交通機関は全て運休し、結局社用車で4時間かけて帰宅した。


その後様々な報道により、地震だけでなく津波の深刻な被害が刻々と入ってきた。死亡者数も数百人から数千人、さらに日を追う毎に行方不明者を含めて3万人規模まで膨れ上がった。しかも福島第一原発の被害も徐々に報道され避難地域の範囲も5�`、10�`、20�`、30�`と広がり、国は早くも32年前に起きたスリーマイル原発事故による放射能漏れと同等のレベルだと判断し、福島第一原発から80�`圏の避難勧告まで出している。外資系の東京事務所は関西に移転し始めた。30�`避難勧告地区の住民は46万人と想定されており、当該地区は勿論、周辺地区の放射能汚染による漁業、農産物の出荷制限に風評被害が倍加され始めた。範囲が80�`に及ぶとその影響により首都圏は大混乱になることは必定である。続きを読む

E社という全国展開している大手リゾート運営会社の会員権を今年購入した。
個人的にも1ヶ所10年前に購入し年間4〜5回は利用しているが、サービス・ロケーションとも満足しているので、将来自社でも1ヶ所位は社員の福利厚生施設として購入を検討しても良いと考えていた。



しかし6年前にもある大手リゾートの年間利用権を購入したことがあったが、残念ながら社員の利用は全くなく結果的に無駄になった事があった。
その利用権の内容は、宿泊代としての利用料は一人3000円負担であり、勿論食事等は別である。施設も全国に20数ヶ所あり関東でも千葉に1ヶ所あった為、利用上不便はないと考えたが、結果的に当社社員の利用は2年間で皆無だった。
その理由は、まず会社負担がなかった点であった。平均4人が一度に利用すれば最低12000円がかかり、バイキング形式をとったとしても、食事代24000円合計36000〜40000円が必要になる。そうであれば、この予算で贅沢さえ言わなければ国内ならどこでも利用できるし、何も会社にわざわざ理由を書き届ける煩雑さを回避したくなるのは当然だともいえる。
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更新料不払い問題が起こっているが、契約更新は管理会社にとっては実にわずらわしい作業の一つである。駐車場更新などは契約者が安易に考え、他社のように「自動更新」にしたいくらいだ。
しかし実務的に見た更新契約の重要性を認識すると手を抜く訳にはいかない。


当社では更新時期の3ヶ月前（定期借家は6ヶ月前に再契約の案内）に更新の有無を確認するため案内を送る。通常ならば更新時期の満了日までには殆ど手続きを完了しているが、他社からの管理替え物件の入居者や、滞納気味の入居者は満了期日を過ぎることが多い。弊社での期日満了時までの完了は90％である。殆どの入居者が、管理替えについては「貸主、旧管理会社と当社の連名案内書」でその理由を理解していただけるが、そもそも管理替えにいたった「常習滞納者や悪質入居者」には通じず、悪戦苦闘が始まることになる。続きを読む

賃料滞納者が増加している。
2010年12月の例では、12月3日　3273万、12月30日の段階で695万が回収できず、1月にずれ込んだことになり月末滞納率は2.1％と不本意な結果となった。例年なら、常習滞納者でも賞与や一時金とかが支給されるため、滞納回収率は高いのだが今年は不景気を繁栄してか、あまり改善されなかった。予想通り1月4日では　3533万と約250万の増加となった。

当社のガイドラインは、月末滞納率1.0％以下、月初滞納額から月末までの滞納回収率80％としている。一般的な賃貸不動産管理会社では滞納率2.0％以下を目標とし、提供する「滞納保証システム」は管理料5％、保証期間6ヶ月が多い。最近は24ヶ月も出てきたが、いずれも再保険として「賃料保証会社」があるので実施しているに過ぎない。
しかし、平成20年9月24日に唯一の上場会社で50万件の加入実績を誇る「リプラス」が倒産し、その後も大手中小を含め倒産している経緯から、賃貸保証ビジネスはそう甘くはないとの認識は一般的になった。倒産による未回収賃料の肩代わりが数億円となったところもあるらしい。
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